Аренда или ипотека

Снимать или взять ипотеку?

На эту тему ведутся бесконечные споры. Причем, обе стороны практически на 100% уверены в своей правоте. На деле, как обычно, все не так однозначно и зависит от множества факторов. Основная суть сводится вот к чему: первые говорят, что свое жилье лучше, чем платить чужому дяде за аренду. Вторые начинают считать калькулятором и осознают, что не все так просто – откладывая разницу между ценой ипотеки и аренды, иногда можно накопить быстрее.

Но давайте и мы попробуем разобраться на цифрах.

Действительно, бывают ситуации, когда снимать выгоднее. Обычно в Москве и области это работает чаще, чем в регионах. Все дело в разнице стоимости месячной аренды конкретной квартиры и предположительной ее стоимостью, если взять ее в ипотеку.

Например, рассмотрим однокомнатную квартиру в г. Подольск со стоимостью 3 900 000 рублей. В аренду ее сдают за 21 тысячу в месяц, что является вполне средней ценой для такого варианта.

Ипотека

Возьмем ипотеку на 15 лет по ставке 10% с первоначальным взносом 15% (допустим, накопили). Итого в кредит берем 3 315 000 руб.

Результат получается такой:

В месяц мы должны будем отдавать 35 тыс. руб. Кроме этого, теперь мы будем вынуждены самостоятельно оплачивать коммуналку, а это около 3500 руб в месяц. Есть еще налог на недвижимость, но суммы там не существенные. Таким образом, в месяц нам будет нужно отдавать 38500 рублей.

Аренда

Представим, что мы просто снимаем эту же квартиру. Почему берем ее же? Да потому что некорректно, сравнивая выгодность аренды или ипотеки, брать разные варианты. Часто сталкиваюсь в расчетах некоторых «специалистов» с такой ерундой. Нужно брать ту же квартиру и сравнивать только ее. Ведь цена зависит от многих факторов: местоположение, какой дом, этаж, ремонт и много всего еще. Когда вы снимаете квартиру около метро, это не то же самое, что взять ипотеку в Подмосковье. Тогда и сравнивать надо с ценой аренды в Подмосковье с теми же параметрами.

Квартира в аренду стоит 21000 руб в месяц плюс счетчики (в среднем 1300 рублей). Итого 22300 рублей.

Раз мы готовы брать ипотеку на 15 лет, значит действительно готовы платить за нее 38500 рублей в месяц. Но мы можем продолжать снимать, а разницу откладывать и инвестировать. 38500-22300=16200 рублей. Тут уже сложнее. Ведь инвестировать можно по-разному. Одно дело положить на вклад, другое — изучить инвестиции и покупать акции. Поэтому возьмем нечто среднее — консервативный вариант с облигациями и некоторой долей акций голубых фишек, несколько надежных ETF и пусть будет и вклад. Если все будем делать через ИИС, то увеличим доходность еще за счет возврата налога. Предположим, что доходность будет в среднем 12% годовых. Не забудем и про первоначальный взнос (наши накопленные деньги в размере 585 000 руб). За 15 лет таким образом мы накопим более 11 млн. руб. Даже если учитывать инфляцию, все равно квартира за 3,9 млн не будет стоить столько через 15 лет. Не растут так цены на квартиры, особенно в Москве и области. Если же мы купим квартиру, как только накопим на стоимость квартиры, сколько понадобится лет? Примерно 8 лет, а с возможностью роста цен около 10 лет. То есть вы купите эту квартиру раньше, при этом не находясь в финансовом рабстве. Дальше можно всю сумму откладывать снова и инвестировать.

Вы можете сказать, что ипотеку можно закрывать раньше, что зарплата будет расти. Но если вы сможете платить более 38500 руб в месяц, то значит и доходность при аренде надо пересчитывать с учетом другой суммы, что приведет к еще меньшим срокам накоплений. Капитализация всегда отыгрывает в многократном объеме, когда суммы становятся даже немножко больше.

Если посчитать точно также как выше с какой-нибудь квартирой в регионе, будут уже другие цифры. Просто там разница между арендой и ипотекой обычно ниже, а сумма первоначального взноса поменьше. Это будет влиять и на результат инвестирования.

Чем больше цена аренды и ипотеки одной и той же квартиры близка, тем больше вероятности, что ипотека — хороший вариант. Конечно, все зависит и от ставок на текущем рынке.

Все не просто

Но не все так однозначно. Ведь при ипотеке есть еще возврат налога, если вы платите НДФЛ с зарплаты или иных доходов. Но при аренде и инвестициях тоже можно возвращать налог как с лечений-обучений, так и с инвестиций с того же уплаченного НДФЛ. Ведь это не «ниоткуда взявшиеся деньги». Это налоги, которые вы платите со своего кармана. И возвращать налоги можно не только через ипотеку, но и через инвестирование.

Покупая квартиру в ипотеку, мы часто еще хотим делать ремонт под себя. На ремонт вы потратите много, но стоимость жилья не возрастет пропорционально.

Кроме того, мы можем легко устранить такую проблему, как соседи (устроили притон, курят, шумят), строительство ТЦ под окнами годика на два, существенное изменение инфраструктуры. Достаточно просто переехать и платить столько же денег там, где этих проблем нет. Со своим жильем не получится быть настолько независимым и гибким, тем более с ипотечным. Если вы потеряли работу и остались без дохода, временно вы можете жить хотя бы в комнате в коммуналке и так экономить. Если у вас ипотека и штрафы, придется не сладко. Конечно, всегда можно и сдать, но ведь это риски, человеческий фактор.

Вывод один: всегда нужно оперировать логикой. Садиться и считать. Но еще важно считать правильно и хоть немного понимать, как могут работать ваши деньги.

Эмоции

Важная часть покупки квартиры — это влияние наших эмоций и менталитета. Поэтому порой некоторым согражданам бывает сложно включить логику и просто посчитать. Когда им показываешь расчет, они начинают оперировать такими моментами: свой угол, что хочу – то делаю, никто не выгонит и прочее. Хотя сложно применять такие формулировки в отношении квартиры в ипотеку, ведь она еще даже не твоя.

Я знаю таких людей, кто имея деньги на покупку квартиры, предпочитают снимать. Почему? Да потому что они посчитали и поняли, что им так выгоднее. Чистый расчет, прагматичный подход. Квартира уже не мечта, а вполне реальная возможность. Но ты уже по-другому на это смотришь. Когда начинаешь откладывать, инвестировать, видишь все возможности этого рынка, отношение к деньгам меняется. Квартира уже не выгодное вложение денег, а пассив, который держит вас на одном месте, не позволяет быть гибким. Это размышления таких людей. Ведь инвестированные деньги могут приносить пассивный доход, за который можно жить где хочешь. Чем деньги хуже квартиры, я не понимаю. Деньги — актив, который приносит еще больше денег, на которые ты живешь.

Когда своих денег на квартиру нет или что еще чаще — деньги на ипотеку дают родители, то люди во власти эмоций. Свое жилье, свой угол. Обычно этот менталитет передается по наследству. Для родителей большинства из нас своя квартира — это большая ценность и надежное вложение денег. Просто тогда в нашей стране отсутствовали другие финансовые инструменты, а свое жилье долгое время было недоступной роскошью. Но времена другие.

Как долго вы будете жить в одном месте? Два-три года? Компании работают в разных концах страны и даже мира. Если вам предложат что-то более интересное, вы откажетесь, только потому что у вас ипотека? А если и нет, то будете рисковать со сдачей ипотечной квартиры? Все время думать об этом и возвращаться к этим проблемам? Это же человеческий фактор, у вас не роботы жилье будут снимать. Могут создать проблемы с соседями, затопить, испортить квартиру, съехать неожиданно. Вы тоже можете быть далеко и есть большая вероятность простоев. А вам платить ипотеку, кроме того, что вы снимаете в другом городе/стране.

Владение жильем не обязательно должно быть мечтой для всех. Не берите жилье лишь потому, что давят родители или все знакомые так делают. Толпа чаще всего и ошибается. Может ваша мечта — это попробовать пожить в разных городах и странах, и только потом сделать свой выбор? В Европе так и есть, люди не привязываются к недвижимости и не считается, что нужно обязательно её иметь. Вы живете без кредитного рабства, свободным и свободомыслящим человеком, можете жить и работать в разных районах, городах, странах, можете принимать интересные предложения от работодателей, всегда можете снять квартиру рядом с работой. Это независимость.

Покупка жилья как источника пассивного дохода тоже не отличается особой выгодой. В среднем сдача в аренду приносит 4-6%, еще не считая налогов и амортизации. И снова риски неуплаты, смена жильцов, простои. О том, как посчитать доходность от сдачи жилья, можно почитать тут.

А ведь были времена, когда ставка ЦБ была большой и доходность простых вкладов доходила до 15%! При этом, кредиты конечно же стоили дороже. Но даже тогда находились те, кто предпочитал ипотеку. Хотя если пересчитать все с такими цифрами, то срок накопления на квартиру будет еще меньше, чем срок оплаты дорогой ипотеки.

Таким образом, если вы готовы смириться с риском выселения (кстати, заключаете договор и никаких внезапных выселений) ради легкости переезда по своей воли, то попробуйте просто копить. Если же для вас момент эмоций важнее, то тогда вам лучше взять ипотеку несмотря на то, что зачастую это менее выгодно.

 

Подпишись на телеграм-канал проекта и получай посты прямо в мессенджере – Financehacks.

Кредитка “110 дней без %” от Райффайзенбанка БЕСПЛАТНО вместо 1800₽ в год. В первые 2 месяца с карты можно снимать весь кредитный лимит без комиссии и с сохранением льготного периода.

Заказать 

Тинькофф Black — 1% на всё и повышенный 3-15% в трех выбранных категориях. Спецпредложения до 30%.

Заказать